最高法法官会议纪要：房屋登记机关在办理转移登记时，是否应主动对房屋存在共有人或者利害关系人进行审查？

编者说：

房屋登记申请人提交的证明权属来源的相关材料真实、齐备、符合法定要求，房屋登记机构是否可以直接办理转移登记？还需主动对房屋存在共有人或者利害关系人进行审查吗？

来源 | 最高人民法院行政审判庭 编著《最高人民法院行政审判庭法官会议纪要》，人民法院出版社出版

房屋登记机关对申请登记材料的审查强度

01

案情摘要

胡某甲与胡某乙等人均系胡某丙的孙子女。胡某丙经有关部门批准建成房屋一座，于 1990 年领取了房屋所有权证。该房屋所有权证载明的权利人为胡某丙。后胡某甲以接受胡某丙赠与为由，提交了胡某丙于 1995 年 9 月出具的《房产赠送书》等相关材料，请求办理转移登记。甲县政府于 1995年10月为胡某甲颁发了房屋所有权证。胡某丙于 1999 年去世。胡某乙等人不服， 以对涉案房屋享有继承权为由，于2005年4月向乙市政府申请行政复议。乙市政府认定，胡某丙生前在国外有配偶。乙市政府认为，甲县政府凭胡某丙出具的《房产赠送书》将涉案房屋转移登记给胡某甲，对涉案房屋是否存在其他共有人或者利害关系人未作审查，认定事实不清，证据不足，程序违法，决定撤销甲县政府为胡某甲颁发的房屋所有权证。胡某甲不服，提起本案诉讼，请求撤销乙市政府所作复议决定。人民法院经审理查明，胡某丙生前在国外无配偶。

02

法律问题

房屋登记机关在办理转移登记时，是否应主动对房屋存在共有人或者利害关系人进行审查？

甲说：肯定说

尽管胡某甲提交了办理转移登记的相关材料，但在房屋可能存在共有人或者利害关系人的情况下，为了解房屋权属状况及确认房屋权属是否存在争议，房屋登记机关应主动予以审查，保证物权变动行为合法、真实和有效。

乙说：否定说

胡某甲提交了证明权属来源的相关材料，且相关材料的真实性未遭否定，表明基础民事赠与关系成立，甲县政府应予登记， 不应主动审查房屋是否存在共有人或者利害关系人。在登记行为完成之后，若对赠与行为是否成立发生争议，则应通过民事诉讼等途径先行解决，再解决行政登记问题。

03

法官会议意见及阐释（节选）

采乙说

房屋行政登记系行政机关作出的行政确认行为，即对基础民事法律关系的确认。若房屋登记申请人提交的证明权属来源的相关材料及其他申请材料真实、齐备，符合法定要求，则房屋登记机关应予登记。在房屋行政登记行为完成之后，若经民事诉讼等法定途径确认基础民事法律关系已发生变化，则可再行解决房屋行政登记问题。

与行政诉讼类似，行政复议亦具有复审的属性，即根据作出行政行为时的案件事实和作出行政行为时的法律法规对行政行为作出合法性评价。本案中，应当根据甲县政府于 1995 年为胡某甲颁发房屋所有权证时的事实和法律法规对该颁证行为作出合法性评价。当时的法律法规没有规定房屋登记机关需对被登记的房屋是否可能存在共有人或者其他利害关系人进行审查，故乙市政府作为行政复议机关，以甲县政府对涉案房屋是否存在其他共有人或者利害关系人未作审查为由撤销甲县政府对胡某甲作出的颁发房屋所有权证行为，构成适用法律错误。