开发商逾期交房起诉退房,法官一再强调退房风险（开发商逾期交房起诉退房）

《合同法》第94条规定，当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内不履行的，对方可以解除合同。
最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷的解释》中对“合理期限”的定义是，出卖人经催告后在三个月的合理期限内不履行合同的，一方当事人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
解释还规定，法律没有规定或者当事人之间没有约定的，行使撤销权的合理期间为经对方催告后三个月。
对方未催告的，撤销权自撤销权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，撤销权消灭。

以上法律规定有三层含义:
1。如果买方想终止合同，他应该先发出通知。2 .
。如果开发商在通知三个月后仍未交付房屋，买方有权终止合同。
也就是说，购房者解除合同的条件是，第一开发商延迟交房；二是被催促后；第三次通知后三个月，房子还没有交付。
[br/]3。买方解除合同权的有效期为需求日期后三个月，一年后终止，即解除权的有效期为一年。
您可以在今年内随时通知开发商终止合同。如果超过一年期限，你将永久失去解除权(当然除非你是因为严重质量问题等其他原因解除合同)。【/br/】而且，如果开发商在买受人取得撤销权后催促买受人行使撤销权，则撤销权的有效期将缩短至三个月。

以银行按揭贷款方式购房时，购房者想退房，需要办理与开发商签订的商品房买卖合同和因买卖合同而存在的银行保证贷款合同。
由于购房人所借房款已经全部一次性转入开发商账户，开发商逾期交房属于严重违约行为。
购房人有权解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿银行利息、证照费等实际损失。【/br/】具体操作如下:首先，买受人通过挂号信、传真或电话等方式向开发商发出退房通知，要求开发商在收到退房通知后的一定期限内给予明确答复。【/br/】接下来可以选择适用三种方式:一是解除购房合同，开发商将全部购房款、利息及其他证照费用返还给业主，然后业主在银行解除担保贷款合同，办理提前还贷手续，将剩余贷款本息(部分本息此前已按月返还)提前返还给银行；二、业主先去银行解除担保贷款合同，办理提前还贷手续，提前将剩余贷款本息归还银行。然后，业主与开发商解除购房合同，要求开发商返还业主全部购房款、利息及其他证照费；第三，业主与开发商达成退房协议，开发商将首付款、已偿还的房贷、利息等费用返还给业主。业主欠银行的剩余贷款本息也将委托开发商直接归还银行，担保贷款合同终止。
由于贷款已经一次性支付到开发商账户，实践中往往采用第三种方式，由开发商将剩余贷款金额及利息支付给贷款人。
另外，购房者办理按揭贷款时，银行一般会要求购房者为自己的房屋投保。保险的受益人是贷款银行，需要在贷款合同终止后办理退保手续。【/br/】如果开发商不同意解除购房合同且无法达成解除协议，业主可以直接向法院提起诉讼，请求法院在决定解除购房合同的同时解决按揭贷款问题。

根据《合同法》第九十四条和《最高法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十五条规定，开发商迟延交付房屋，经催告仍不履行的，买受人可以请求解除买卖合同，法院应予支持。

开发商因逾期交房已起诉至法院。这时开发商要求购房者退房。要看购房合同中是否有约定，逾期交房，购房者要退房。如果没有这样的约定，开发商要求购房者退房既不合理也不合法。

既然已经起诉到人民法院，就应该相信人民法院会依法作出判决，双方都会遵守法院的判决。

中华人民共和国合同法相关规定:
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。



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法律上，最高法院对商品房买卖合同纠纷有司法解释。如果遇到延期交房的问题，先看购房合同中的约定条款。有的合同会约定开发商拖延多少天，买方可以解除合同。
买方可以决定是否行使这一撤销权。
如果合同中没有退房的相关约定，在满足一定条件的情况下，买受人也可以解除合同。
如果开发商延迟交房，买受人可以催促开发商要求对方快点交房。如果3个月后开发商无理由拖延，买受人可以要求开发商解除合同并赔偿损失。

在购房合同中，有些开发商会尽可能减少延迟交房的损失。比如约定违约金每天为总房款的0.0000%。这种情况下，可能延迟一两年交房的购房者得到的补偿，远远不够延迟交房造成的损失。这种情况下，购房者可以起诉到法院，要求法院根据实际情况调整违约金。

还要提醒延迟交房的业主，他们得到的实际赔偿远低于延迟带来的损失，但还是会有部分业主要求退房。
说到退房，购房者必须注意几个问题。

首先要根据退房的原因。合同有约定的，应当按照合同约定的条款进行退房；没有约定的，按照法律可以主张无效的内容进行退房。
在这个过程中，要注意收集证据，这样才能顺利退房。【/br/】如果开发商同意解除购房合同，无论是协议解除还是法院判决解除购房合同，在鼓吹首付的同时，别忘了银行贷款。购房者需要注意的是，开发商最好直接给购房者还款，而不是直接把贷款还给银行。【/br/】然后业主要和银行解除借款合同，再到房产交易管理部门办理注销手续，完成退房手续。【/br/】如果允许开发商直接向银行贷款，买受人仍将是还款义务人，不能因未得到银行确认而免除还款义务，如果开发商未按约定偿还贷款本息。

1.如果开发商违约，可以解除合同，解除通知需要正式的律师函。2 .
。商品房合同解除，银行申请解除借款合同时，应支付的违约金向法院申请由开发商承担。
以上两个只是理论上的。如果真的打官司了，你会发现还是很难查出来的。

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