关于农村集体所有土地房屋买卖相关问题

在过去十几年中，农村人口不断涌向城市，导致农村房屋空置较多，很多人索性就把老家的院子便宜卖了。但近几年，随着城市不断发展扩大，城市周边越来越多的农村面临拆迁问题，在高额的拆迁款和安置福利诱惑下，因早年间农村房屋买卖引起的纠纷不断凸显。

一、几种类型的纠纷。

在农村房屋买卖引起的纠纷中，大致有以下几类：

1.老人去世，子女分家析产起纠纷 农村自建在宅基地上的房屋是可以作为遗产进行继承的。此类案件中，继承人的数量往往比较多，且可能存在代位继承等复杂情形。登记的宅基地使用权人和实际使用人并不一定一致，且年代久远，证据较难搜集，当事人双方虽为亲属，但争执一般也很激烈。 此类案件中，确定遗产的范围是争议焦点，当事人不仅要举出遗产纠纷中如遗嘱之类的常规继承纠纷证据，还需要提供自建住房究竟实际由谁建造，建造的花费多少等证据，法院往往先要把房产中属于遗产的部分和不属于遗产的部分分割开来，然后再进行继承和析产。

2.买卖交付后未变更登记，遇拆迁卖家反悔 一方子女成年后独立出户，向同村住户购买院落自建住房，由于缺乏法律意识，未订立书面的买卖合同或者订立合同比较粗糙，合同订立后，双方仅交付了院落和钱款，并未做宅基地使用权的变更登记，也即导致宅基地登记人和使用人不同。在后来需要对宅基地重新进行确权或者遇拆迁赔偿时，卖家反悔，拒绝配合将宅基地确权到买家名下或者主张自己是被拆迁人。 需要注意的是，法律、法规并没有禁止同一农村集体经济组织成员间互相转让宅基地使用权，仅作出出让方不得再次申请宅基地的限制，因此，在没有其他无效事由前提下，此类的买卖合同或者转让协议应属有效。 已经登记的宅基地使用权进行转让的，应当及时办理变更登记。很多村民因缺乏法律意识，未及时或者压根就不知道需要变更登记这回事，这是纠纷产生的根源所在。法院对此类案件审理中，首先确定买卖合同或转让协议的效力，然后按照宅基地交付、房屋建造、占有、使用等各个方面综合予以判决。

3.城里人进村买房盖别墅，卖家主张合同无效 近些年，城镇居民购买村民的宅基地建造豪华房屋的情形也屡见不鲜，但风险极大。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。尽管上述规定不是法律也不是行政法规，法院在此类案件中仍然会依此规定，认定宅基地使用权转让协议或合同无效。 一般情况下，合同被认定无效后，由双方返还原物，并根据各自过错大小承担向对方赔偿损失的责任。但问题在于，如果买受人修缮、重建、加盖了房屋，该笔费用如何补偿？农村宅基地房屋价值上涨的损失如何赔偿？遇到拆迁，拆迁利益又应当如何分割？对此，法院的判决并不一致，这也依赖于当事人提供证据的证明力和让法官产生心理确信的程度。

4.村干部将集体用房私自出售 村干部私自将村集体建造的库房或者公共用房出租甚至出售给他人的情形并不少见，但实际上此类的出租或者出售合同一般是无效的。村集体修建的集体用房和村民自建在宅基地上的房屋完全不同，该类用房多是集体修建的公共设施和公益事业建设用房，属于集体财产，处分集体财产必须经过村民会议决定。 根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产的，应经村民会议决定方可处理，因此对于出售集体用房的协议，必须经过村民会议讨论表决方能赋予其效力。 二、农村房屋买卖合同无效的主要法律依据。

《民法典》第一百五十三条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。通过案例检索发现，在宅基地使用权转让过程中出现合同无效的情形，大部分是因为违反了法律、行政法规的强制性规定。具体的规定主要有： 《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 《中华人民共和国土地管理法》第六十一条规定：乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。 《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。 总之，牵扯到农村房屋买卖的相关纠纷时，应结合案件相关证据指向的法律事实，优先考虑买卖合同的效力问题。

三、几个相关问题的规定。

1．买卖合同是被继承人签订的，现在被继承人已经死亡，怎么诉讼？ 本应由被继承人作为原告的，由被继承人的所有继承人作为原告；本应由被继承人作为被告的，应当把所有被继承人的继承人列为被告参与诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。继承从被继承人死亡时开始，因此，作为原告时，继承人符合与本案有直接利害关系的公民的条件；作为被告时，继承人需要表明是否继承遗产，但不影响将其列为被告。 2.继承人能否单独继承宅基地使用权？ 继承人不能单独继承宅基地的使用权。继承人继承的实质上是宅基地上的房产，如果房产被拆除，法院很有可能认定被继承人的遗产灭失，宅基地使用权可能被收回。在被继承人死亡后由某个继承人重建的，重建部分不被当作被继承人遗产处理。

3.非本村集体经济组织的人能够取得宅基地使用权的几种特殊情形。 （1）非本农民集体经济组织成员，因易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权，并办理不动产登记。 （2）非本农民集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按规定确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人。 （3）1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公告无异议或异议不成立的，由该农民集体经济组织出具证明，可依法确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记该权利人为非本农民集体经济组织成员。国办发〔1999〕39号文件印发后，城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记。

4. 一户多宅能不能登记？ 宅基地使用权应按照一户一宅要求，原则上确权登记到户。符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农民集体经济组织或村民委员会同意并公告无异议或异议不成立的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。 对于因继承房屋占用宅基地，形成一户多宅的，可按规定确权登记，并在不动产登记簿和证书附记栏进行注记。

5.农民进城落户后其宅基地能不能确权登记？ 进城落户农民依法自愿有偿退出上述权益，不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件。农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

6. 农民集体经济组织成员之间转让、赠与宅基地上房屋如何确权登记？ 经宅基地所有权人同意，在本集体内部向符合宅基地申请条件的农户转让、赠与宅基地上房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记。历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。

结语

农村房屋由于建造所使用土地的性质和商品房不同，房屋的买卖也完全区别于商品房的买卖。就目前的政策来看，农村房屋买卖依然存在较高的风险。对于用来居住的宅基地上自建房屋，只有同一农村集体经济组织内的村民间可以在村集体同意的前提下进行买卖，而对于集体所有的公共设施、公用房屋等集体财产的处分，则需要村民会议决议，并对房屋的用途做出限定。 城镇居民要想取得宅基地使用权，只能通过继承的方式。但可以通过租赁宅基地上房屋或者合作承建的方式，实现实际在农村居住的目的。