最高法院关于逾期交房违约金(逾期交房违约金最低标准)

当然有诉讼时效了，一般是两年，但是在实际处理中各地法院有不同的起算时间：1、多数法院是从明知权利受到侵害之日即合同约定的交房时间开始起算两年；2、也有法院是从房屋实际交付之日开始起算两年（这种意见把逾期交房违约金看做一个整体，认为房屋实际交付时违约金数额这个债权才能最终确定）；3、还有的法院将逾期交房违约金分为一天一天的单独债权来算诉讼时效，也就是可以支持起诉之日前两年的逾期交房违约金。

注：现在民法总则诉讼时效改为三年了

二、约定的逾期交房违约金都要依约支付，除非开发商存在免责事由，如地震、战争等这些由合同约定的不可抗力原因，并及时履行了告知义务，则可以不承担逾期交房的违约责任;
　　如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确的约定，就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定;　　如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任，包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下、达到一定期限时购房者有权解除合同等。
通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，这时则应按合同约定。

　　三、商品房买卖中，面积误差比绝对值3%(含3%)的规定。
《司法解释》规定，房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买房户请求解除合同的，法律不予支持。
面积误差比绝对值超出3%，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买房户按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过3%部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。

　　四、恶意欺诈，房产商将负惩罚性赔偿责任。
《司法解释》第9条规定，房地产开发企业订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买房户可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　五、三种类型房屋不适用《司法解释》。
政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等三种因其不能自由买卖，其交易要受到国家政策的调整，不适用《司法解释》。
《司法解释》将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为，
　　六、房屋质量太差可解除合同或者要求开发商要负责按期修复。
《司法解释》规定，如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。
同时，如果交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担修复责任;房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买房户可以自行或者委托他人修复。
修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。
(因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院也应该支持)。
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　　答：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
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我国《合同法》对违约金的规定基本沿袭了大陆法系的传统，强调违约金赔偿性的理念，同时承认违约金的惩罚性。

按照这一理念，我国的违约金可分为“补偿性”违约金和“惩罚性”违约金。

根据《合同法》第114条第3款规定的迟延履行违约金即属惩罚性违约金。
此处的“就迟延履行约定违约金”应当解释为针对迟延履行的纯粹的惩罚性违约金。
惩罚性违约金的支付不以违约损失为前提，无需举证损失，更不能依据实际损失的多少，对违约金的数额进行调整。

（2）最高人民法院关于逾期付款违约金的相关规定
1994年3月12，《最高人民法院关于逾期付款的违约金应依何种标准计算问题的复函》(法函〔1994〕10号)规定：根据当时央行〔1990〕97号通知下发的《违反银行结算制度处罚规定》第九条关于银行计扣逾期付款滞纳金的规定，经济合同法及其有关条例中规定的逾期付款的违约金，应按逾期付款金额每日万分之三计算；
1996年5月16日，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复》（法复〔1996〕7号）规定：逾期付款违约金，应当按照逾期付款金额每日万分之五计算。

1999年2月12日，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定：对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。
中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。
参照中国人民银行1996年4月30日发布的银发〔1996〕156号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算。

2000年11月13日，《最高人民法院关于修改的批复》将最高人民法院法释〔1999〕8号批复中“参照中国人民银行1996年4月30日发布的银发〔1996〕156号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算”的内容删除。
此后，最高人民法院再未有关于逾期付款违约金计算的相关规定。
可见，1996年5月16日《最高人民法院关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复》（法复〔1996〕7号）中关于的逾期付款违约金应当为万分之五的规定是最后的有效规定。
也就是说，本案合同中业主违约逾期付款的话，万分之五的违约金是符合法律规定的。
而根据民事合同双方权利义务对等的原则，如果开发商违约迟延交付房屋的话，同样也要受万分之五的违约金的约束和惩罚。

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