法院逾期交房违约金的确定(逾期交房款违约金)

二、约定的逾期交房违约金都要依约支付，除非开发商存在免责事由，如地震、战争等这些由合同约定的不可抗力原因，并及时履行了告知义务，则可以不承担逾期交房的违约责任;
　　如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确的约定，就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定;　　如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任，包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下、达到一定期限时购房者有权解除合同等。
通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，这时则应按合同约定。

　　三、商品房买卖中，面积误差比绝对值3%(含3%)的规定。
《司法解释》规定，房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买房户请求解除合同的，法律不予支持。
面积误差比绝对值超出3%，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买房户按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过3%部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。

　　四、恶意欺诈，房产商将负惩罚性赔偿责任。
《司法解释》第9条规定，房地产开发企业订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买房户可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　五、三种类型房屋不适用《司法解释》。
政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等三种因其不能自由买卖，其交易要受到国家政策的调整，不适用《司法解释》。
《司法解释》将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为，
　　六、房屋质量太差可解除合同或者要求开发商要负责按期修复。
《司法解释》规定，如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。
同时，如果交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担修复责任;房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买房户可以自行或者委托他人修复。
修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。
(因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院也应该支持)。
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　　答：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
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我国《合同法》对违约金的规定基本沿袭了大陆法系的传统，强调违约金赔偿性的理念，同时承认违约金的惩罚性。

按照这一理念，我国的违约金可分为“补偿性”违约金和“惩罚性”违约金。

根据《合同法》第114条第3款规定的迟延履行违约金即属惩罚性违约金。
此处的“就迟延履行约定违约金”应当解释为针对迟延履行的纯粹的惩罚性违约金。
惩罚性违约金的支付不以违约损失为前提，无需举证损失，更不能依据实际损失的多少，对违约金的数额进行调整。

（2）最高人民法院关于逾期付款违约金的相关规定
1994年3月12，《最高人民法院关于逾期付款的违约金应依何种标准计算问题的复函》(法函〔1994〕10号)规定：根据当时央行〔1990〕97号通知下发的《违反银行结算制度处罚规定》第九条关于银行计扣逾期付款滞纳金的规定，经济合同法及其有关条例中规定的逾期付款的违约金，应按逾期付款金额每日万分之三计算；
1996年5月16日，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复》（法复〔1996〕7号）规定：逾期付款违约金，应当按照逾期付款金额每日万分之五计算。

1999年2月12日，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定：对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。
中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。
参照中国人民银行1996年4月30日发布的银发〔1996〕156号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算。

2000年11月13日，《最高人民法院关于修改的批复》将最高人民法院法释〔1999〕8号批复中“参照中国人民银行1996年4月30日发布的银发〔1996〕156号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算”的内容删除。
此后，最高人民法院再未有关于逾期付款违约金计算的相关规定。
可见，1996年5月16日《最高人民法院关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复》（法复〔1996〕7号）中关于的逾期付款违约金应当为万分之五的规定是最后的有效规定。
也就是说，本案合同中业主违约逾期付款的话，万分之五的违约金是符合法律规定的。
而根据民事合同双方权利义务对等的原则，如果开发商违约迟延交付房屋的话，同样也要受万分之五的违约金的约束和惩罚。

按照《合同法》的有关规定，出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
如果合同中约定的延期交房的违约金较高，发生纠纷诉诸司法后，开发商以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;如果合同中约定的延期交房的违约金过低，购房者可以请求增加，法院会支持以违约造成的实际损失确定违约金数额。

当然有诉讼时效了，一般是两年，但是在实际处理中各地法院有不同的起算时间：1、多数法院是从明知权利受到侵害之日即合同约定的交房时间开始起算两年；2、也有法院是从房屋实际交付之日开始起算两年（这种意见把逾期交房违约金看做一个整体，认为房屋实际交付时违约金数额这个债权才能最终确定）；3、还有的法院将逾期交房违约金分为一天一天的单独债权来算诉讼时效，也就是可以支持起诉之日前两年的逾期交房违约金。

注：现在民法总则诉讼时效改为三年了

违约金的数额，双方应当在合同中约定，没有约定，并具有下列情形之一的，按照规定的标准确定违约金：
　　1、因房地产转让人的过错，未在定的时间内交付房地产的，转让人向受让人支付的违约金为已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。

　　2、因房地产受让人的过错，未在约定的时间内支付转让价款的，受让人向转让人支付的违约金为逾期支付的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。

　　由于违约给对方造成的损失应按实际发生的情形分项计算损失数额。

逾期未交房如何起诉 逾期交房民事起诉状

首先应当确定的是，开发商逾期交房肯定是构成违约的。既然构成违约，就应承担相应的违约责任。关于违约责任的承担，一般商品房买卖合同中会有约定。有约定的，当然从其约定，如果合同未对违约责任作出约定，则需要根据相关法律来确定违约责任。根据法律规定，开发商逾期交房，购房者可以要求其支付违约金，满足条件的还可以要求解除购房合同。关于违约金金额的确定，根据规定，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房......

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一、预售房逾期交房是违约吗 《商品房销售管理办法》中规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。即开发商在没有及时通知购房者需要延期交付，并说明合法理由时，开发商就是违约，就要在延期交房后向购房者交付违约金。因此当您购买预售房时，请注意所签署合同中约定的可以延期交房的条件，若对条款有不理解的地方，您最好及时向专业律师咨询......

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【/h/】根据《合同法》和《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷的解释》，出卖人逾期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失；商品房买卖合同未约定违约金数额或者损失赔偿计算方法的，可以按照相关主管部门公布的或者有资质的房地产评估机构评估的同地段同类房屋租金标准确定。逾期交房违约金一般按日计算，每逾期一天，开发商将产生违约金。违约时间越长，总的违约金就越多。在诉讼过程中，开发商将援引《民法通则》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，以违约金过高为由，要求人民......

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协商不成，到法院起诉，主张开发商参考如下法条赔偿。详谈电话或短信联系最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 ......