逾期交房一年多起诉退房(逾期交房可以直接起诉退房吗)

法律上，最高法院对商品房买卖合同纠纷有司法解释。如果遇到延期交房的问题，先看购房合同中的约定条款。有的合同会约定开发商拖延多少天，买方可以解除合同。
买方可以决定是否行使这一撤销权。
如果合同中没有退房的相关约定，在满足一定条件的情况下，买受人也可以解除合同。
如果开发商延迟交房，买受人可以催促开发商要求对方快点交房。如果3个月后开发商无理由拖延，买受人可以要求开发商解除合同并赔偿损失。

在购房合同中，有些开发商会尽可能减少延迟交房的损失。比如约定违约金每天为总房款的0.0000%。这种情况下，可能延迟一两年交房的购房者得到的补偿，远远不够延迟交房造成的损失。这种情况下，购房者可以起诉到法院，要求法院根据实际情况调整违约金。

还要提醒延迟交房的业主，他们得到的实际赔偿远低于延迟带来的损失，但还是会有部分业主要求退房。
说到退房，购房者必须注意几个问题。

首先要根据退房的原因。合同有约定的，应当按照合同约定的条款进行退房；没有约定的，按照法律可以主张无效的内容进行退房。
在这个过程中，要注意收集证据，这样才能顺利退房。【/br/】如果开发商同意解除购房合同，无论是协议解除还是法院判决解除购房合同，在鼓吹首付的同时，别忘了银行贷款。购房者需要注意的是，开发商最好直接给购房者还款，而不是直接把贷款还给银行。【/br/】然后业主要和银行解除借款合同，再到房产交易管理部门办理注销手续，完成退房手续。【/br/】如果允许开发商直接向银行贷款，买受人仍将是还款义务人，不能因未得到银行确认而免除还款义务，如果开发商未按约定偿还贷款本息。

万一延期交房，开发商就会以各种理由推脱责任，拒绝配合交房。因此，您在要求交房时，最好先搞清楚是什么原因导致房屋延期交房:
(1)正常延期交房的处理:正常延期交房主要是指因施工、政府相关手续、市政设施等原因造成的房屋逾期交房。
这种情况下，业主完全可以选择等待，要求开发商按照合同约定承担延期交房的违约责任。在此提醒业主，如果合同约定的违约金不能弥补您的经济损失(以房屋正常的市场租金为参考)，您可以要求开发商赔偿您的经济损失。

(二)非正常延迟交房的处理:非正常延迟交房主要是指开发商的经济实力、相关政府手续不合法无法办理等。如果不幸发生上述情况，建议业主立即注销房屋。如果开发商的债务已经超过其资产，业主还可以向法院申请开发商破产，最大限度地保护业主的利益。

1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法的，可以参照下列标准确定违约金数额或者损失赔偿数额:逾期付款的， 按照未支付的购房款总额计算，并参照中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准。
房屋逾期交付使用的，按照相关主管部门公布的或有资质的房地产评估机构评估的逾期期间同地段同类房屋租金标准确定。
"
二。如果开发商无正当理由延迟交房，买受人的选择有:
(1)行使合同解除权
根据我国合同法规定，当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内不履行的，对方可以解除合同。
最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷的解释》中对“合理期限”的定义是，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内不履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
解释还规定，法律没有规定或者当事人没有约定的，行使撤销权的合理期间为对方催告后三个月。
对方未催告的，撤销权自撤销权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，撤销权消灭。

以上法律规定有三层含义:
1。如果买方想终止合同，他应该先发出通知。2 .
。如果开发商在通知三个月后仍未交付房屋，买方有权终止合同。
也就是说，购房者解除合同的条件是，第一开发商延迟交房；二是被催促后；第三次通知后三个月，房子还没有交付。
[br/]3。买方解除合同权的有效期为需求日期后三个月，一年后终止，即解除权的有效期为一年。
您可以在今年内随时通知开发商终止合同。如果超过一年期限，你将永久失去解除权(当然除非你是因为严重质量问题等其他原因解除合同)。【/br/】而且，如果开发商在买受人取得撤销权后催促买受人行使撤销权，则撤销权的有效期将缩短至三个月。

(二)买受人要求支付违约金或赔偿损失
根据《合同法》的相关规定，出卖人逾期交房的，应当支付违约金或赔偿损失，数额较高的可以向开发商要求赔偿。
当事人可以约定一方违约时，根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约损害赔偿额的计算方法。

合同未约定违约金数额或者损失赔偿计算方法的，可以按照相关主管部门公布的或者有资质的房地产评估机构评估的该房屋延期交付期间同地段同类房屋的租金标准确定。

根据《合同法》的相关规定，出卖人逾期交房的，出卖人要承担的赔偿责任包括支付违约金或者赔偿损失。违约金的计算方法一般有以下几种:
(1)延期交房违约金的计算
1。起始时间:一般按购房合同约定的入住日期
2。截止时间:根据住建部《商品房销售管理办法》第三十条“房地产开发企业应当将符合交付条件的商品房按期交付给买受人”，。有电梯和燃气管道的，还有电梯许可证和燃气管道工程验收合格证。在这种情况下，以卖方发出的占用通知的时间为准。

(二)延期交房违约金的计算
实践中一般是按照双方约定的金额计算。比如约定每日0.5 ‰的违约金，法院的判决有以下几种可能:
1。认为违约金的标准是双方自愿约定的，根据契约自由(意思自治)
2。经申请和审核，认为违约金偏高，故降低调整为每日万分之三。
[br/]3。经申请审核，认为违约金偏高，故调减为按购房款计算的同期贷款利息。

以银行按揭贷款方式购房时，购房者想退房，需要办理与开发商签订的商品房买卖合同和因买卖合同而存在的银行保证贷款合同。
由于购房人所借房款已经全部一次性转入开发商账户，开发商逾期交房属于严重违约行为。
购房人有权解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿银行利息、证照费等实际损失。【/br/】具体操作如下:首先，买受人通过挂号信、传真或电话等方式向开发商发出退房通知，要求开发商在收到退房通知后的一定期限内给予明确答复。【/br/】接下来可以选择适用三种方式:一是解除购房合同，开发商将全部购房款、利息及其他证照费用返还给业主，然后业主在银行解除担保贷款合同，办理提前还贷手续，将剩余贷款本息(部分本息此前已按月返还)提前返还给银行；二、业主先去银行解除担保贷款合同，办理提前还贷手续，提前将剩余贷款本息归还银行。然后，业主与开发商解除购房合同，要求开发商返还业主全部购房款、利息及其他证照费；第三，业主与开发商达成退房协议，开发商将首付款、已偿还的房贷、利息等费用返还给业主。业主欠银行的剩余贷款本息也将委托开发商直接归还银行，担保贷款合同终止。
由于贷款已经一次性支付到开发商账户，实践中往往采用第三种方式，由开发商将剩余贷款金额及利息支付给贷款人。
另外，购房者办理按揭贷款时，银行一般会要求购房者为自己的房屋投保。保险的受益人是贷款银行，需要在贷款合同终止后办理退保手续。【/br/】如果开发商不同意解除购房合同且无法达成解除协议，业主可以直接向法院提起诉讼，请求法院在决定解除购房合同的同时解决按揭贷款问题。

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