无处分权人签订的房屋买卖合同的效力认定及是否支持购买人提出的执行异议

再审申请人(一审原告、二审上诉人)：陈秀波。

一、关于陈秀波对案涉房屋是否享有所有权的问题

　二、陈秀波对案涉不动产是否享有足以排除执行的物权期待权

　　考虑到实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使其没有取得物权，但是如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。法律之所以要对案外人对执行标的之物权期待权进行保护，其原因在于，物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人已经依照合同履行了义务，其预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人的一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。

　　至于物权期待权保护的条件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了具体的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照前述规定以及司法实践掌握的标准，案外人亦即受让人，在案涉财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：(一)和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。(二)买受人已经履行支付买卖合同约定价款的全部义务。(三)案外人对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示。(四)物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备，缺一不可。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条确立的保护案外人物权期待权的标准虽是案外人异议审查程序的标准，但是，由于该标准确立时民事诉讼法尚未建立执行异议之诉制度，当时的执行异议制度实际上代行了其后建立的执行异议之诉的功能，因此，在案外人异议之诉的审理程序中，人民法院在判断案外人的物权期待权能否排除执行时，亦应遵照此标准。

　　本案中，首先，本案中的房屋买卖合同并非与作为登记名义人的城乡建设公司签订，而是陈秀波与本案申请执行人惠凤艳在2006年9月15日签订，而惠凤艳并非案涉房屋登记的所有权人，陈秀波也无证据证明惠凤艳对案涉房屋的处分取得了所有权人城乡建设公司的授权，惠凤艳和陈秀波签订的转让案涉房屋所有权的合同构成无权处分，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”虽然，2012年7月1日生效的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条，将出卖人无权处分他人财产的行为区分为债权行为和物权行为，案涉房屋买卖合同难谓无效，但是由于惠凤艳无权处分案涉房屋，在未取得城乡建设公司追认的情况下，陈秀波依法只能向惠凤艳行使违约赔偿或者损害赔偿的债权请求权，其在案涉房屋之上不能成立物权期待权，更不可能取得所有权。

　　其次，执行标的物一旦被人民法院查封，非经人民法院允许，任何人不得对房屋进行毁损变动、设定权利负担等有违查封目的的处分行为。在陈秀波占有案涉房屋之前，齐齐哈尔中院即已对案涉房屋进行了查封并在房地产管理部门办理了查封登记，加之，由于惠凤艳的处分为无权处分，陈秀波对案涉房屋的占有缺乏正当权源，为无权占有。至于陈秀波辩称其不知道查封事实、没有过错的理由，由于查封登记具有对世效力，陈秀波无论是签订旨在变更案涉房屋物权的买卖合同，抑或占有案涉房屋，均应注意到别人经过登记的物权和人民法院的查封情况，但其未依法到相关部门查询案涉房屋的权属状况，主观上存在明显的过错。

　　最后，案涉房屋合同约定总价款245000元，而陈秀波总计仅交纳房款50000元，即使不考虑无权处分和查封后占有的事实，单纯从价款的交付数额上，也不符合法律、司法解释规定的物权期待权的保护要件。

　　在陈秀波的物权期待权不能成立的情况下，当然也就不存在排除人民法院对案涉房屋执行的问题。因此，即使陈秀波对惠凤艳的赔偿请求权能够成立，其要求以对惠凤艳享有的金钱债权去排除惠凤艳另外一个金钱债权的实现，于法无据，于理不通。至于陈秀波还称，黑龙江高院遗漏了其要求返还购房款、赔偿损失的诉求问题，由于案外人异议之诉的审理内容仅限于案外人对执行标的物有无实体权利以及该实体权利能否排除执行，所以，该项诉求不属于案外人异议之诉的内容，陈秀波可以另行提起诉讼。

　　综上，陈秀波的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

　　驳回陈秀波的再审申请。

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