农村“住改非”房屋拆迁怎么补

一些朋友的房屋，房屋产权登记用途为住宅用房，但已经取得了工商部门颁发的营业执照。这种经营性质的住房，因为临街、地处人流集中的区域，给房主带来很大的经济收益。这类房屋遇到征收，征收方常以“登记性质是住宅”为由，仅按照住宅补偿。

     “住改非”合不合法？  

有的征收方会说，住改非违背了房屋登记的性质，是不合法的。王有银主任提示，这样的说法站不住脚。对我们普通老百姓来说，法不禁止即自由。我国《民法典》赋予了所有权人权利，在不违反法律规定以及不侵犯他人利益情况下，可以物尽其用。

因此，住改非的存在是有一定的合理性的，具体如何补偿？除了被征收房屋价值的补偿外，还应包括因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。住改非的房屋除了比普通住宅多了停产停业损失的补偿外，在房屋评估上，也存在差异。由于这些房屋有较好的地理优势，其租金收入或市场交易交割远远高于同区域其他住宅房屋。

      案例：最高法支持“住改非”补偿停产停业损失！     

贵州的杨女士在本村合法拥有一处宅基地，并取得房屋的宅基地使用权证。利用当地温泉景区的便利优势，杨女士办理了餐饮服务许可证，开办温泉景区农家乐。在开办农家乐不久，杨女士的房屋就被纳入征收范围内。由于杨女士对补偿款金额并不满意，补偿事宜一直僵持不下。

直至2019年，杨女士针对补偿事宜向最高人民法院申请再审。

最高法将该案作为典型案例在《人民司法（案例）》中进行评析，认为杨女士的农村集体土地已于2012年被批准征收，补偿金额未达成一致，且房屋也一直未拆除。时隔多年，应当根据《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，按照国有土地上房屋征收补偿标准给予补助。

关于停产停业损失的补偿，根据《土地管理法》第四十八条规定，“征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。”“住改非”的房屋由于要适应经营情况，其中的装修建筑等费用比住宅配置一般更高，法院认为，应按照县政府制定的房屋征收与安置补偿方案补偿停产停业损失，并给予待工人员公平、合理的补偿。

“住改非”的补偿问题各地区采用的补偿标准均有一定不同，被拆迁人应及时多了解本地的具体政策和规定，如果对补偿有异议的，一定要及时咨询专业拆迁律师，必要的时候用法律的武器保障自己的合法权益免受侵害。

圣运经典案例：从补偿0元变100平米有证商铺

徐州的老李在上个世纪90年代建造了一百多平米的房屋自己居住，为了维持生计，申请了营业执照并在自己的房子里进行经营。后遇到征收，征收方不仅不给他相关的停产停业损失补偿，还以无证为由认定房子为违建。后，房屋被征收方强制拆除。

案件三大关键焦点：第一，历史遗留问题造成的无证，并不等于违建，认定违建缺乏合理依据；第二，强制拆除存在重大违法；第三，停产停业损失遗漏，房屋评估存在不合理之处。

于是，办案律师在调查取证后协助李先生提起确认强制拆除违法之诉，诉讼过程中，律师指导整理了证明住改非房屋性质的重要文件：工商行政管理局企业资料查询表、税务登记证、卫生局许可证、工商行政管理局个体工商户准予变更通知书等。

由于强制拆除行为存在重大违法，征收方压力很大，愿意主动谈补偿。经过协商，李先生的案件取得了满意的结果，将获得另外一处100平米的有证商铺。老李获得了100平米的有证商铺作为补偿。

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