征地拆迁中，违法建筑的常见情形有哪些？

导言

由于在农村建房或建厂普遍存在手续或多或少存在一些瑕疵的情况，很多被拆迁人在得知即将面临拆迁时都喜忧参半。喜的是拆迁可以获得可观的拆迁款，忧的是害怕自己的建筑被认定为违法建筑。

拆迁方为了降低拆迁成本，只要手续有瑕疵都会将被拆迁人的房屋认定为违法建筑。但是实际上，在很多情况下他们的说法都是在没有履行拆迁程序下就作出的判断，纯粹是唬人的，没有法律依据的。下面就来介绍一下，违法建筑的认定程序和实践中常见的违法建筑有哪些情形？

01

拆违程序

1、调查认定

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定，市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

依据这条规定，市、县级人民政府在一个征收项目依法启动前就应当对违法建筑进行常态化的调查、认定和处理。第一款所透露出的讯息实质上是，拆违和拆迁是两件并不直接相关的事情。拆违是地方政府的自然资源和规划、城管及乡镇政府、街道办事处的一项日常工作，而非在拆迁项目来临时“临时抱佛脚”的促拆行为。然而在实践中，被征收人所有的房屋被认定为违法建筑并被责令限期拆除，往往是在房屋征收项目已经启动之后。从认定时点上，我们可以看出这很可能是征收方惯用的“以拆违代拆迁”模式。

2、依法行政强制措施或行政处罚

依照《城乡规划法》相关规定，属于实体性违法建筑，作出《责令限期拆除违法建筑决定书》。

3、催告履行

《行政强制法》第三十五条规定，行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务。催告应当以书面形式作出，并载明下列事项：（一）履行义务的期限；（二）履行义务的方式；（三）涉及金钱给付的，应当有明确的金额和给付方式；（四）当事人依法享有的陈述权和申辩权。书面的催告是作出强制执行决定的必备前置程序，这是在保障当事人陈述申辩的权利。

4、强制拆除

（1）针对违法用地的违法建筑，根据《土地管理法》第八十三条的规定，建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起15日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关即县级以上人民政府自然资源和规划主管部门依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。

（2）针对违反城乡规划的违法建筑，根据《行政强制法》第44条的规定，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

02

实践中违法建筑的常见情形

违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施都属于违法建筑，在实践中多以以下两种情况较为常见。

1、抢建、扩建的建筑

在实践中为了多得补偿款，很多人在得知本地即将面临拆迁时开始进行偷建、抢建、扩建等行为，自以为可以瞒天过海，殊不知这样做很可能是得不偿失。 

根据《国有土地上房屋征收补偿条例》第16条规定：第十六条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。

根据《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发〔2004〕238号）第九条规定，即“在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种和抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿”。 

因此，国家对待这种行为是严厉打击的，一般在征地拆迁时，会通知相关部门暂停办理相关手续。因此，在征收范围确定后抢建、扩建的建筑物是没有办法获得合法手续的，在面临拆迁时是无法获得补偿的。

2、耕地上建设住宅或厂房的

在农村，当有土地闲置时，为了充分利用资源，有的在闲置的土地上建起了房屋进行出租；有的将土地租给他人建了厂房；还有不少城里人打着去农村建别墅、庄园的主意去农村买土地等等。这些行为在以前政策不是很严的情况下，倒也是没什么人管，但是一旦面临拆迁或严打拆违的情况下，所有问题都出来了。

那么，占用耕地进行住宅或厂房建设都是违法建筑吗？那倒是不一定，根据法律规定，耕地上建房、建厂属于农用地转为宅基地、建设用地的一种方式。只有办理了相关转化手续后，这样的行为才是合法的，否则无论是城里人买你家的耕地进行房屋建设还是你在自家耕地上建房、建厂，都是违法的。

来源：京云律师事务所